İktisat Doktoru ve gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, Türkiye gayrimenkul piyasasının temel dinamiklerini, rakamlar ve grafiklerle aydınlatıcı bir sunumla ele alıyor. Sunum, piyasanın karmaşık gibi görünen yapısının aslında ne kadar düzenli ve öngörülebilir dalgalanmalara sahip olduğunu gözler önüne seriyor. İşte sunumdan öne çıkan temel tespitler:
Türkiye Gayrimenkul Piyasasının Genel Görünümü
Türkiye’de gayrimenkul satışları, istikrarlı bir büyüme trendi göstermektedir. Bu büyümenin temel dinamikleri şunlardır:
- Toplam Satışlar: 2021 yılında Türkiye’de yaklaşık 3 milyon gayrimenkul satılmıştır.
- Pazarın Dağılımı: Bu satışların neredeyse yarısı konut, diğer yarısı ise arsa, tarla gibi konut dışı gayrimenkullerden oluşmaktadır. Bu %50-%50 dengesi yıllardır büyük ölçüde korunmaktadır.
- Büyüme Oranı: Türkiye’de toplam gayrimenkul satışları, nüfus artışından daha hızlı bir şekilde, yılda ortalama %3 büyümektedir. Bu, her yıl pazara yaklaşık 80.000 yeni satışın eklendiği anlamına gelir.
Konut Piyasasının Alt Kırılımları ve Dalgalı Düzen
Konut piyasası kendi içinde de belirli dinamiklere sahiptir. Bu dinamikleri anlamak, piyasanın geleceği hakkında önemli ipuçları verir.
- Kredili (İpotekli) Satışlar: Kredili konut satışları, faiz oranlarına karşı son derece duyarlıdır. Faiz oranları düştüğünde kredili satışlar patlama yaparken, faizler yükseldiğinde ciddi şekilde düşmektedir. Bu nedenle piyasa profesyonellerinin faiz oranlarını yakından takip etmesi kritik öneme sahiptir.
- Kredisiz Satışlar: Kredisiz (peşin veya satıcı finansmanlı) satışlar ise faiz oranlarındaki değişimlerden neredeyse hiç etkilenmez. Son derece istikrarlı bir trende sahiptir ve kendi yolunda ilerler.
- Dalgalı Denge: Faiz oranlarındaki değişim, toplam konut satışı sayısını büyük ölçüde etkilemek yerine, satışların kredili ve kredisiz arasındaki dağılımını değiştirir. Yani, faizler düştüğünde kredili satışların payı artar, yükseldiğinde ise kredisiz satışların payı artar. Toplam pazar, bu “dalgalı düzen” içinde dengesini bulur.
Fiyatlar, Kiralar ve Arz-Talep Dengesi
Piyasanın bir diğer önemli dinamiği de fiyatlar ve arzdır.
- Fiyat ve Kira İlişkisi: Enflasyondan arındırılmış (reel) konut fiyatları ile reel kiralar birlikte ve uyumlu bir şekilde hareket eder. Biri arttığında diğeri de artar, biri düştüğünde diğeri de düşer. Bu, ikisinin bir paranın iki yüzü olduğunu gösterir.
- Arz (Yeni İnşaat) Dinamikleri: Yeni konut başlangıçları da piyasadaki dalgalanmalara paralel hareket eder. Özellikle 2018’deki kur krizinden sonra yeni konut arzında ciddi bir düşüş yaşanmıştır. Bu arz eksikliği, son dönemdeki fiyat artışlarının temel nedenlerinden biridir.
- Önemli Tespit: “Dünyada hiçbir varlık sonsuza kadar yükselmeyeceği gibi sonsuza kadar da düşmeyecektir.” Piyasada bir dönem durgunluk veya düşüş yaşansa bile, sabırlı olunduğunda piyasa mutlaka toparlanacak ve kayıpları telafi edecektir.
Sonuç olarak, Türkiye gayrimenkul piyasası, mevsimsel ve ekonomik koşullara göre düzenli olarak dalgalanan ancak uzun vadede istikrarlı bir büyüme gösteren dinamik bir yapıya sahiptir.