Endüstriyel gayrimenkul, konut veya ticari mülklerden çok farklı dinamiklere sahip, oldukça özel bir alandır. Bu alanda vergi birincisi olmuş uzman Gökhan Bey, endüstriyel gayrimenkulün ne olduğundan uzmanı olmanın yollarına, fabrika değerlemesinden pazarlama süreçlerine kadar tüm detayları adım adım anlatıyor.
Endüstriyel Gayrimenkul Nedir ve Nasıl Sınıflandırılır?
En basit tanımıyla endüstriyel gayrimenkul, dört duvar arasında bir hammaddenin girip, diğer kapıdan işlenmiş bir ürün (mamul) olarak çıktığı üretim alanlarının tamamıdır. Buna ek olarak, bu mamullerin depolandığı alanlar da bu kategoriye girer.
Bu alanlar kendi içinde oldukça çeşitlidir ve doğru sınıflandırma yapmak kritik öneme sahiptir:
- Organize Sanayi Bölgeleri (OSB): Kendi kuralları olan planlı sanayi alanlarıdır.
- Belediyeye Bağlı Sanayi Alanları: Belediyelerin denetimindeki bölgelerdir.
- Serbest Bölgeler: Ticari ve vergisel avantajlar sunan özel alanlardır.
- İhtisas Organize Sanayi Bölgeleri: Belirli bir sektörde uzmanlaşmış alanlardır (örneğin, sadece plastik üreticilerinin olduğu Plastik İhtisas OSB).
Sınıflandırmadaki en önemli faktör, bir firmanın o alanda üretim yapmak için ruhsat alıp alamayacağıdır. Örneğin, bir gıda firmasının yanında kimyasal zehir üreten bir firmanın ruhsat alması çok zordur.
Endüstriyel Gayrimenkul Uzmanı Nasıl Olunur?
Bu alanda uzmanlaşmak isteyen danışmanlar için Gökhan Bey’in tavsiyesi çok net: Sadece bu alana odaklanın!
- Uzmanlık Alanı Belirleyin: Portföyünüzde bir fabrika, bir villa, bir devreden market gibi farklı türden mülkler olması, uzmanlığınızı zayıflatır ve müşterinin kafasını karıştırır.
- Sektörleri Tanıyın: Türkiye’nin lokomotif sektörlerini (tekstil, otomotiv, kimya vb.) ve bu sektörlerin üretim ihtiyaçlarını öğrenin.
- Sahada Olun: Fabrikaları gezin, üretim süreçlerini, makine ebatlarını, iş akışlarını gözlemleyin. Böylece bir müşteri “5.000 metrekarelik bir tekstil üretim alanı arıyorum” dediğinde ne istediğini tam olarak anlarsınız.
Fabrika Değerlemesi: Fiyat ve Değer Ayrımı
Gökhan Bey, değerlemenin en kritik noktasını “eski eş” analojisiyle açıklıyor: Bir mülkün piyasa fiyatı ile bir alıcı için ifade ettiği değer tamamen farklı olabilir. Bu nedenle iki bazlı bir değerleme yapılır:
- Fiyat Tespiti (Piyasa Koşulları): Bölgedeki son bir yıllık arsa ve fabrika satış rakamları, inşaat maliyetleri gibi verilerle mülkün piyasa fiyatı belirlenir.
- Değer Tespiti (Potansiyel Alıcı İçin): Mülkün potansiyel bir alıcı için ne anlama geldiği analiz edilir. En değerli potansiyel alıcı, genellikle büyümek isteyen komşu fabrikadır. Çünkü o fabrikanın başka bir yere taşınma maliyeti, mülk için piyasa fiyatının üzerinde bir bedel ödemesini mantıklı kılabilir.
Bir Fabrikayı Satarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Portföyü aldıktan sonraki süreç, hukuki ve mali detaylar nedeniyle çok hassastır. Özellikle mülk bir şirkete aitse, KDV istisnası konusu hayati önem taşır.
Bir şirketin gayrimenkul satışında KDV’den muaf olabilmesi için temel şart, mülkün en az iki yıldır şirketin aktifinde kayıtlı olmasıdır. Ancak bu istisnayı ortadan kaldıran iki önemli pürüz vardır:
- Şirketin ticaret sicilindeki unvanında “inşaat” veya “gayrimenkul” ile ilgili bir iştigal konusu varsa istisna geçersiz olur.
- Şirket, bu mülk için geçmişte bir kez bile kira faturası kestiyse KDV istisnasından yararlanamaz.
Bu detaylar, satış sürecinin en başında mutlaka netleştirilmelidir. Aksi takdirde, satış aşamasında büyük mali sorunlar ortaya çıkabilir.