Gayrimenkul alım, satım veya kiralama süreçlerinde en çok merak edilen konulardan biri de emlak danışmanlarına ödenecek hizmet bedelleri, yani komisyonlardır. Keller Williams gibi kurumsal markaların sunduğu detaylı pazarlama hizmetleri, bazı müşterilerde “acaba maliyetler daha mı yüksek olur?” sorusunu akla getirebiliyor. Bu yazı, bu konudaki tüm kafa karışıklıklarını gidermek ve yasal düzenlemeler çerçevesinde komisyon oranlarının nasıl belirlendiğini net bir şekilde açıklamak için hazırlandı.
Satış İşlemlerinde Komisyon Oranları Nasıl Belirlenir?
Bir mülkün satışı sırasında emlak danışmanına ödenecek hizmet bedeli, yönetmeliklerle net bir şekilde belirlenmiştir. Sunulan pazarlama hizmetlerinin kapsamı ne olursa olsun, bu yasal sınırlara uyulması zorunludur.
- Yasal Sınır: Emlak danışmanlığı hizmet bedeli, satış bedelinin toplamda %4 + KDV’sini geçemez. Bu, yönetmelikle belirlenmiş üst limittir.
- Standart Uygulama: Piyasada genel kabul görmüş uygulama, bu oranın alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılmasıdır. Yani, %2 + KDV alıcıdan, %2 + KDV satıcıdan alınır.
- Anlaşmaya Bağlı Değişiklik: Taraflar arasında farklı bir anlaşma yapılabilir. Örneğin, satıcı %1, alıcı %3 ödeyebilir. Ancak her durumda toplam oran %4 + KDV’yi aşamaz.
- Hesaplama Bedeli: Komisyon, mülkün ilana çıkış fiyatı üzerinden değil, satışın gerçekleştiği nihai bedel üzerinden hesaplanır. Örneğin, 10 milyon TL’ye ilana çıkan bir ev 8 milyon TL’ye satıldıysa, komisyon 8 milyon TL üzerinden belirlenir.
- Ödeme Zamanı: Hizmet bedeli, tüm süreç tamamlandıktan, yani tapu devri yapılıp alıcı mülkü, satıcı da parasını aldıktan sonra hak edilir.
Önemli Not: Sunulan 14 aşamalı pazarlama planı, karavan turu gibi ekstra hizmetler için kesinlikle ek bir ücret talep edilmez. Bu hizmetler, standart komisyon bedeline dahildir.
Kiralama Sürecinde Hizmet Bedeli
Kiralama işlemlerindeki komisyon yapısı, satıştan farklıdır ve yine yönetmeliklerle düzenlenmiştir.
- Yasal Sınır: Kiralamalarda hizmet bedeli, bir aylık kira bedeli + KDV’yi geçemez.
- Ödeyen Taraf: Türkiye’deki yaygın uygulama, bu bedelin sadece kiracıdan alınmasıdır. Ev sahibinden genellikle bir bedel talep edilmez, ancak danışmanın ev sahibine de pazarlama, doğru kiracıyı bulma ve sözleşme sonrası takip gibi birçok hizmet sunduğu unutulmamalıdır.
“Ev Gezdirmek Ücretli mi?” ve Kapora Süreci
Sektörde zaman zaman yanlış uygulamalarla karşılaşılsa da, kurumsal ve yasal çalışan hiçbir danışman belirli hizmetler için önceden ücret talep etmez.
- Ev Gösterme Ücreti: Bir mülkü görmek veya gezmek için kesinlikle hiçbir ücret talep edilemez. Bir alıcı adayı, bir evi 10 defa görmek istese bile bu, hizmetin bir parçasıdır ve komisyon dışında bir bedel gerektirmez.
- Kapora Süreci: Kapora, bir mülkü alma veya kiralama niyetinin ciddiyetini göstermek için verilir ve pazarlamayı durdurma amacı taşır.
- En Önemli Kural: Kapora, kesinlikle emlak danışmanının şahsi hesabına değil, doğrudan mülk sahibinin IBAN’ına gönderilmelidir.
- Açıklama: Dekontun açıklama kısmına, işlemin ne için yapıldığı (örneğin, “X adresindeki dairenin kiralanması için kapora bedeli”) net bir şekilde yazılmalıdır. Bu, işlemin yasal olarak belgelenmesini sağlar.