Gayrimenkul alım, satım ve kiralama süreçleri, hayatımızın en önemli finansal kararlarını içerir. Ancak bu süreçlerde atlanacak küçük bir hukuki detay veya yapılacak usul hatası, taraflar için büyük maddi ve manevi kayıplara yol açabilir. Bu riskleri en aza indirmek için bir avukatın görüşlerine başvurduk ve en sık karşılaşılan hukuki sorunları ve çözümlerini sizler için derledik.
Kira Sözleşmesi: Söz Uçar, Yazı Kalır
Kiracı ve mal sahibi arasındaki ilişki sözlü olarak da kurulabilse de, uzmanların kesin tavsiyesi her zaman yazılı bir sözleşme yapılması yönündedir. Çünkü ileride yaşanabilecek bir anlaşmazlıkta, haklarınızı ve yükümlülüklerinizi ispatlamanın tek yolu yazılı belgedir. Kira sözleşmesinde mutlaka bulunması gerekenler:
- Kira ücreti ve ödeme şekli
- Sözleşmenin süresi
- Tahliye ve fesih koşulları
- Depozito gibi özel şartlar
Kiracıyı Çıkarmak: “Sözleşme Bitti, Çık” Demek Yeterli Mi?
Mal sahiplerinin en sık düştüğü yanılgılardan biri, 1 yıllık sözleşme süresi bittiğinde kiracıyı kolayca çıkarabileceklerini düşünmeleridir. Hukuken durum böyle değildir. Mal sahibi, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı tahliye edemez. Kanunun belirlediği haklı nedenler olmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiracının tahliyesi için geçerli bazı özel nedenler şunlardır:
- Mal sahibinin veya birinci derece bir akrabasının (çocuğu, annesi, babası) o eve ihtiyacı olması (Bu durum noterden ihtar çekilerek resmi olarak bildirilmelidir).
- Kiracının kirayı zamanında ödememesi ve bir kira yılında iki haklı ihtar alması.
- Kiracının sözleşmedeki diğer yükümlülüklere uymaması.
Alım-Satımda En Kritik Hata: Noterden Yapılmayan Satış Vaadi Sözleşmesi
Alım-satım sürecinde taraflar anlaştığında, tapu işlemleri hemen yapılamayabilir. Bu arada kendilerini güvenceye almak için genellikle kendi aralarında “kapora sözleşmesi” veya “satış protokolü” gibi belgeler imzalarlar. Ancak hukuktaki adı “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” olan bu belgenin çok kritik bir şartı vardır: Resmi olarak noterden yapılmadığı sürece hukuken tamamen geçersizdir.
Bu ne anlama geliyor? Kendi aranızda imzaladığınız ve içine “vazgeçen taraf şu kadar ceza öder” gibi maddeler koyduğunuz bir sözleşmenin hiçbir yasal bağlayıcılığı yoktur. Sözleşme geçersiz olduğu için içindeki cezai şartlar da geçersiz sayılır. Bu, tarafları hiçbir şekilde korumayan, son derece riskli bir yöntemdir.
Profesyonel Destek Neden Şart?
Tüm bu örnekler gösteriyor ki, gayrimenkul işlemleri basit gibi görünse de aslında birçok hukuki detayı barındırır. Ufak bir usul hatası veya bilgisizlik, haklarınızı kaybetmenize neden olabilir. Bu nedenle, ister kiralama ister alım-satım olsun, süreci mutlaka bir avukat veya işini bilen, güvenilir bir gayrimenkul danışmanı aracılığıyla yürütmek, sizi gelecekteki büyük problemlerden koruyacaktır.