14 Ekim 2020’de yayınlanan ve gayrimenkul sektörünü yeniden şekillendiren Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği, sektörde köklü değişiklikleri beraberinde getirdi. Bu yeni düzenlemeler, hem emlak danışmanlarının çalışma standartlarını yükseltmeyi hem de tüketicileri korumayı amaçlıyor. Yıllardır kurumsal firmaların uyguladığı birçok kural, artık tüm sektör için yasal bir zorunluluk haline geldi. İşte bilmeniz gereken en önemli değişiklikler.
Yeni Tanımlar ve Yetki Şartları
Yönetmelik, sektördeki profesyoneller için yeni unvanlar ve sorumluluklar tanımlıyor:
- Sorumlu Emlak Danışmanı: Kendi adına Tacir (şahıs şirketi) olarak veya bir şirketin yetkili ortağı olarak çalışan profesyoneller bu unvanı taşır. Sorumlu emlak danışmanı olabilmek için Seviye 5 MYK belgesi, vergi kaydı, oda kaydı ve 100 saatlik eğitim şarttır.
- Emlak Danışmanı: Bir işletmede (ofiste) sigortalı olarak çalışan profesyonellerdir. Bu kişiler için Seviye 4 MYK belgesi ve 100 saatlik eğitim gerekmektedir.
- İşletme (Ofis): Gayrimenkul danışmanlığı hizmeti veren ofisleri tanımlar. Bir işletmenin yetki belgesi alabilmesi için en az bir sorumlu emlak danışmanı çalıştırması, minimum 20 metrekare olması ve her ek danışman için 5 metrekare ilave alana sahip olması gerekir.
Önemli Not: Artık bir danışmanın ofis açabilmesi (işletme yetkilisi olabilmesi) için lise mezunuysa 12 ay, üniversite mezunuysa 6 ay sahada gayrimenkul danışmanlığı yapmış olma şartı getirilmiştir.
Devrim Niteliğinde Kural: Yetkisiz İlan Devri Bitiyor!
Belki de yönetmeliğin en önemli maddesi, yetkilendirme sözleşmesi olmadan ilan yayınlamanın yasaklanmasıdır.
- Tek Yetki Zorunluluğu: Bir emlak işletmesi, mülk sahibi ile yazılı bir yetkilendirme sözleşmesi yapmadan o mülkü pazarlayamaz ve hiçbir platformda ilan veremez.
- Yanıltıcı İlanlara Ağır Yaptırım: Sahte veya yanıltıcı ilan (farklı fiyat, yanlış metrekare vb.) veren işletmelere önce para cezası, tekrarı halinde ise yetki belgesinin bir yıl süreyle iptali gibi ağır yaptırımlar uygulanacaktır.
- Sahibinden İlan Kısıtlaması: Mülk sahipleri sadece kendilerine ait tapulu yerlerin ilanını verebilecek. Başkasının (akrabasının, arkadaşının) mülkü için ilan yayınlayamayacaklar.
Bu madde, sektördeki kayıt dışılığı ve bilgi kirliliğini önleyerek, işini profesyonel yapan danışmanları korumaktadır. Artık müşteriler, bir mülkü pazarlamak için tek bir yetkili emlak ofisi ile çalışmak zorunda kalacak.
Sözleşmeler ve Hizmet Bedeli Konusunda Netlik
- Hizmet Bedeli Üst Sınırı: Satış işlemlerinde hizmet bedeli, satış bedelinin %4 + KDV’sini geçemez. Kiralama işlemlerinde ise bu oran bir kira bedeli + KDV olarak belirlenmiştir.
- Satıcının Vazgeçmesi Durumu: Eğer danışman, sözleşmedeki fiyattan bir alıcı bulmasına rağmen satıcı mülkü satmaktan vazgeçerse, satıcı hem alıcıdan hem de satıcıdan alınacak toplam hizmet bedelini danışmana ödemek zorunda kalacaktır.
- Elektronik Yazışmalar Kanıt Niteliğinde: Sözleşmelerde belirtilen e-posta adresleri üzerinden yapılan tüm yazışmalar, artık yasal olarak kanıt niteliği taşıyacaktır.
- Hizmet Ortaklığı (Co-broking) Resmiyet Kazandı: İki farklı danışmanın bir işlemde iş birliği yapması (biri alıcıyı, diğeri satıcıyı temsil etmesi), “Hizmet Ortaklığı Sözleşmesi” ile yazılı ve resmi bir hale getirildi.
Bu yeni dönem, gayrimenkul sektörünü daha şeffaf, daha profesyonel ve daha güvenilir bir yapıya kavuşturuyor. Kurallara uyan, eğitimli ve etik çalışan danışmanlar için büyük fırsatlar sunarken, kayıt dışı ve sistemsiz çalışanlar için yolun sonu anlamına geliyor.