Arsa ve arazi yatırımları, gayrimenkul sektörünün en karmaşık ve en yüksek potansiyelli alanlarından biridir. Bir arsanın değerini doğru belirlemek, üzerine yapılacak projenin maliyetini ve kârını hesaplamak, ciddi bir uzmanlık gerektirir. Bu sohbette, uzmanlar bir arsa projesinin A’dan Z’ye nasıl değerlendirildiğini ve kat karşılığı sözleşmelerin kritik noktalarını masaya yatırıyor.
Bir Arsa Projesi Nasıl Hesaplanır: Maliyet ve Ciro Dengesi
Bir arsa üzerinde proje geliştirmeden önce, her detayın titizlikle hesaplandığı bir fizibilite çalışması yapılır. Uzmanlar, örnek bir senaryo üzerinden bu hesabı adım adım açıklıyor:
- İnşaat Maliyeti: 2.500 metrekarelik bir arsaya yapılacak bir binanın toplam inşaat maliyeti, güncel rakamlarla yaklaşık 36 milyon TL’yi bulabilir.
- Otopark Maliyeti: Projede her daire için bir otopark yapılması, kazı ve inşaat maliyetlerini en az 6 milyon TL daha artırır. Böylece toplam maliyet 42 milyon TL’ye ulaşır.
- Satılabilir Alan (Emsal): Arsanın imar durumuna göre belirlenen “emsal”, satılabilir net alanı ifade eder. Ancak emsal alan, net kullanım alanı demek değildir. Duvar kalınlıkları gibi unsurlar nedeniyle net alan, emsal alandan yaklaşık %5 daha düşük olabilir.
- Ciro Hesabı: Bölgedeki daire satış fiyatları üzerinden (örneğin 1+1 daire 500 bin TL) toplam ciro hesaplanır. Örnekte bu rakam 94 milyon TL olarak öngörülüyor.
- Kârlılık Analizi: Müteahhit, 42 milyon TL maliyet ve 21 milyon TL arsa payı ödediğinde (toplam 63 milyon TL), 94 milyon TL ciro elde ederek yaklaşık 31 milyon TL kâr hedefler. Arsa sahibinin istediği fiyat, bu matematiği tamamen değiştirebilir.
Kat Karşılığı Sözleşmelerin Püf Noktaları
Kat karşılığı anlaşmaları, sadece “yüzde kaçla anlaştık” meselesi değildir. Sözleşmenin içeriği, projenin kaderini belirler.
- Güven Sorunu: Sözleşmelerin bu kadar detaylı olmasının temel sebebi, taraflar arasındaki güven sorunudur.
- Teknik Şartname: Sözleşmenin en kritik bölümlerinden biri teknik şartnamedir. Kullanılacak kombinin markasından, parkenin kalitesine kadar her şey bu belgede yazılı olmalıdır. Aksi takdirde anlaşmazlıklar kaçınılmazdır.
- Hizmet Bedeli: İzmir’de yerleşmiş bir alışkanlık olarak, arsa sahipleri genellikle kat karşılığı anlaşmalarda emlak danışmanına bir hizmet bedeli ödemez. Bu ücret müteahhitten alınır. Bu durum, İstanbul’daki uygulamalardan farklıdır.
Arsa Sahipleri ve Müteahhitler İçin Kritik Tavsiyeler
Arsa ve ticari gayrimenkul dünyası, kendine özgü yazılı olmayan kurallara sahiptir.
- Yer Gösterme Belgesi: Kurumsal firmalar ve büyük müteahhitler, genellikle bir arsayı görmek için “yer gösterme belgesi” imzalamazlar. İşler daha çok güven ve referans üzerinden yürür.
- Güvence (Teminat): Arsa sahipleri, inşaatın yarım kalmasından endişe duyarak müteahhitten banka teminat mektubu isteyebilir. Ancak müteahhitler, genellikle inşaat maliyetinin %15-20’sinden fazlasını kapsayan bir teminat vermeye yanaşmazlar.
- Kentsel Dönüşüm Uyarısı: Kentsel dönüşüm projeleriyle ilgilenen danışmanlar için kritik bir uyarı: Binanın kentsel dönüşüm kararını almış ve bir komite kurmuş olması gerekir. Sadece fikir aşamasındaki binalarla çalışmak, büyük zaman kaybına yol açabilir.