Ticari gayrimenkul, konut piyasasından çok daha farklı dinamiklere, teknik detaylara ve müşteri profillerine sahip özel bir uzmanlık alanıdır. Akaryakıt istasyonlarından otellere, fabrika binalarından plazalara kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Bu alanda başarılı olmak için bazı temel bilgileri ve stratejileri bilmek şarttır.
Akaryakıt İstasyonu Yatırımı: Bilinmesi Gerekenler
Bir akaryakıt istasyonunu değerlendirirken sadece konumuna bakmak yetmez. Bilmeniz gereken bazı temel terimler ve yasal zorunluluklar vardır.
- Temel Terimler:
- Kanopi: Pompaların üzerinde bulunan, istasyonun markasını taşıyan çatının adıdır.
- Tonoz: Genellikle market binası ile kanopi arasında bulunan yarım küre şeklindeki mimari yapıdır.
- Yasal Zorunluluklar (Yeni Yönetmeliğe Göre):
- Minimum Arsa Alanı: Sadece akaryakıt için en az 1.200 m², LPG ve CNG (sıvılaştırılmış doğalgaz) de olacaksa en az 1.600 m² arsa gereklidir.
- Yola Cephe: Benzinlik için yola en az 40 metre, LPG/CNG için ise en az 50 metre cephe olması gerekir.
- İstasyonlar Arası Mesafe: Aynı güzergahtaki iki istasyon arasında en az 1.000 metre (1 km) mesafe bulunmalıdır.
Ayrıca, yer altındaki akaryakıt tanklarının yaşı çok önemlidir. Bu tanklar zamanla çürüyebilir ve değiştirilmesi çok maliyetli bir işlemdir.
Otel Değerlemesi Nasıl Yapılır? Pratik Bir Formül
Bir otelin değerini belirlemek karmaşık analizler gerektirse de, özellikle şehir otelleri için yaklaşık bir fikir veren pratik bir formül mevcuttur. Bu formül, %5-10 yanılma payıyla size bir başlangıç noktası sunar:
Otel Değeri ≈ Oda Sayısı x Ortalama Gecelik Oda Fiyatı x 1.000
Örneğin, 100 odası olan ve gecelik oda fiyatı ortalama 150 Euro olan bir otelin yaklaşık değeri: 100 x 150 x 1.000 = 15.000.000 Euro olarak tahmin edilebilir. Elbette bu sadece bir ön fikirdir; arsa değeri, doluluk oranı, ek gelirler (restoran, spa vb.) gibi birçok faktör nihai fiyatı etkiler.
Ticari Gayrimenkulde Portföy Oluşturma Adımları
Bu alanda sıfırdan bir portföy oluşturmak, planlı bir çalışma gerektirir. İşte temel adımlar:
- Alan Tanımı Yapın: Şehrin tamamında çalışmak yerine kendinize bir uzmanlık bölgesi (örneğin bir organize sanayi bölgesi) seçin.
- Kaynak Arayın ve Tarama Listesi Oluşturun: Bölgenizdeki firmaları, markaları, kimin kiracı kimin mülk sahibi olduğunu araştırın ve listeleyin.
- İyi Bir Arşivci Olun: Topladığınız tüm bilgileri (tapu, ruhsat, imar durumu vb.) düzenli bir şekilde arşivleyin.
- Network (Sosyal Çevre) Oluşturun: Sanayi ve ticaret odaları gibi iş insanlarının bir araya geldiği yerlerde bulunun, tanışın ve tanınır olun.
- Rakip Pazar Analizi (RPA) Hazırlayın: Bir mülk için yetki almadan önce, o mülkün tüm yasal belgelerini ve bölgedeki emsal (benzer) mülklerin fiyatlarını içeren detaylı bir dosya hazırlayın. Fiyatı bu analiz sonucunda siz belirlemelisiniz.
Unutmayın, ticari gayrimenkulde yetki belgesi ile çalışmak, hem sizi hem de mülk sahibini korumak ve etkili bir pazarlama yapabilmek için çok önemlidir.
